Vladimir Martsev, адвокат, партнер в Martsev Duque Garcia Partners1. Какие юридические требования предъявляются к иностранцам при покупке недвижимости в Испании?
Покупка недвижимости в Испании иностранными гражданами регулируется рядом нормативных актов, среди которых:
- Código Civil. Он определяет общие правила и процедуры, связанные с приобретением и владением недвижимостью.
- Ley Hipotecaria, который регулирует вопросы, связанные с регистрацией прав собственности и ипотечными обязательствами.
- Ley 8/1975, de zonas e instalaciones de interés para la Defensa Nacional, который устанавливает ограничения на приобретение недвижимости в определенных зонах, представляющих интерес для национальной обороны.
- Ley 14/2013, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, который включал положения о так называемых "золотых визах" для иностранных инвесторов, однако в ноябре 2024 года эти положения были отменены.
В Испании так же есть нормативные акты, которые регулируют налоговые аспекты, связанные с покупкой недвижимости:
- Ley 58/2003, General Tributaria который является основным, регулирующим налоговую систему Испании, включая порядок уплаты налогов, проверки, штрафы и взаимодействие с налоговыми органами.
- Real Decreto Legislativo 1/1993, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados
- Ley 37/1992, del Impuesto sobre el Valor Añadido, IVA
- Ley 35/2006, del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas, IRPF
- Real Decreto 1777/2004, Reglamento del Impuesto sobre la Renta de no Residentes, IRNR)
- Real Decreto Legislativo 2/2004, Texto Refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales
Кроме того, в январе 2025 года правительство Испании предложило ввести запрет на покупку недвижимости для граждан стран, не входящих в ЕС, если они не являются резидентами Испании. Альтернативно рассматривается возможность увеличения налогов на такие сделки. Цель этих мер — борьба со спекуляцией на рынке недвижимости и решение проблемы доступности жилья. Таким образом, правовая база, регулирующая покупку недвижимости иностранцами в Испании, включает как действующие законы, так и новые инициативы, направленные на регулирование рынка недвижимости и защиту национальных интересов.
При покупке недвижимости в Испании можно выделить следующие юридические требования, которыйпредъявляются к иностранцам:
1.
Получение идентификационного номера иностранца (NIE).Número de Identificación de Extranjero или NIE — это уникальный идентификационный номер, необходимый для любых юридических и финансовых операций в Испании, включая покупку недвижимости. NIE можно получить через испанское консульство или в Испании (в полиции или миграционном офисе).
2.
Открытие банковского счета в Испании.Иностранцам необходимо иметь испанский банковский счет для оплаты недвижимости, налогов, коммунальных услуг и других сопутствующих расходов.
3.
Сбор документации. Иностранцам необходимо подтвердить свою личность и свои доходы, такие как документы, подтверждающие происхождение средств, налоговые декларации, выписки по выплате заработной платы, дивидендов, выписки с банковских счетов, декларации доходов и т.п.
4.
Учет налоговПри покупке вторичного жилья уплачивается
налог на передачу собственности (ITP), который варьируется от 6% до 10% в зависимости от региона. При покупке нового жилья уплачивается
НДС (IVA) в размере 10% и
гербовый сбор (AJD) от 0,5% до 1,5%. Также иностранцы обязаны платить ежегодные налоги на недвижимость:
Налог на недвижимость (IBI),
Подоходный налог для нерезидентов (IRNR).
5.
Назначение адвоката (рекомендуется)
Адвокат поможет проверить юридическую чистоту объекта недвижимости, отсутствие долгов и других обременений. Он также подготовит или проверит контракт купли-продажи.
6.
Сделка купли-продажиНужно будет соблюсти юридические формальности при заключения сделки, например, подписание предварительного договора (arras) с задатком (обычно 10% от стоимости объекта), заключение окончательного договора в присутствии нотариуса. Нотариус обеспечивает в Испании законность сделки и регистрирует ее в registro de la propiedad
7.
Регистрация недвижимостиПосле завершения сделки недвижимость регистрируется на имя покупателя в
registro de la propiedad.
8.
Отчет об источниках средствИспанские законы требуют прозрачности источников доходов для борьбы с отмыванием денег. Необходимо соответствовать требованиям по валютному контролю.
09.
Иные расходыПомимо стоимости недвижимости, покупатель должен учитывать дополнительные расходы, такие какнотариальные сборы, услуги юриста, регистрационные сборы.
2. Нужно ли открывать счёт в испанском банке для совершения сделки?
На наш взгляд, открытие счета в испанском банке
не является обязательным юридическим требованием для совершения сделки купли-продажи недвижимости в Испании, но оно
крайне рекомендуется и на практике почти всегда необходимо. Продавцы и нотариусы в Испании предпочитают, чтобы платежи производились из испанского банка. Это упрощает проверку законности операции и подтверждение происхождения средств. После покупки недвижимости нужно будет платить налоги (например, налог на передачу собственности или НДС) и другие сборы. Уплата через испанский счет значительно упрощает процесс. Все счета за электричество, воду, газ, интернет и ежегодный налог на недвижимость (IBI) обычно оплачиваются через автоматическое списание с банковского счета. Испанские банки обязаны проверять происхождение средств. Использование местного банковского счета для перевода денег на сделку упрощает этот процесс. Исключительными случаями, когда счет может быть не нужен, например, если сделка финансируется из-за рубежа, можно произвести оплату напрямую с иностранного счета, но это может вызвать из нашей практике такие сложности: банковский перевод должен соответствовать требованиям по валютному контролю, плюс продавец или нотариус может не принять оплату с иностранного счета из-за рисков задержки или проверки.
3. Какие документы необходимо подготовить и предоставить?
Для открытия счета в испанском банке иностранцу необходимо предоставить определенные документы. Хотя каждый банк может иметь свои требования, существуют общие минимальные документы, которые, как правило, необходимы во всех случаях.
- Паспорт или другой документ, удостоверяющий личность
- Идентификационный номер иностранца (NIE)
- Подтверждение адреса проживания
- Документы, подтверждающие источник средств, чтобы соблюсти законы о предотвращении отмывания денег (Ley 10/2010).
- Указать цель открытия счета (например, покупка недвижимости, оплата налогов, др.).
Периодически они могут запрашивать справку о статусе нерезидента и его источниках доходов.
Счет может быть открытым как в евро, так и в другой валюте, в зависимости от банка.
4. Нужна ли мне идентификация через NIE?
На наш взгляд, идентификация через необходима, если вы хотите совершать финансовые операции в Испании, включая покупку недвижимости или открытие банковского счета. Приведем примеры, когда NIE обязателен
- для покупки недвижимости NIE обязателен для подписания договора купли-продажи у нотариуса и регистрации собственности в Registro de la propiedad, а также для уплаты налогов, связанных с покупкой (например, налог на передачу имущества или НДС).
- для открытия банковского счета большинство банков требуют NIE, особенно если счет используется для операций, связанных с покупкой недвижимости, уплатой налогов или коммунальных услуг. В некоторых банках можно открыть счет без NIE, но они потребуют его предоставить позже для выполнения крупных операций или постоянного использования счета.
- для уплаты налогов на территории Испании все налоговые органы Испании требуют наличие NIE для идентификации иностранца при уплате налогов.
- для подписания коммунальных договоров при подключении воды, газа, электричества или интернета к вашей недвижимости.
Если вы планируете совершить только разовый платеж с иностранного банковского счета (например, для покупки недвижимости), в теории можно обойтись без NIE. Однако это крайне неудобно, так как продавцы и нотариусы могут отказать в оформлении сделки без NIE, а также в связи с тем, что уплата налогов и коммунальных расходов без NIE невозможна. Соответственно наша рекомендация, NIE нужен, если вы планируете совершать сделки с недвижимостью, оплачивать налоги или открывать банковский счет. Это важный документ для всех юридических и финансовых операций в Испании.
5. Требуется ли доверенность на юриста для ведения сделки, если я не могу присутствовать лично?
Poder notarial потребуется, если вы не можете присутствовать лично при совершении сделки с недвижимостью в Испании. Она позволяет юристу или другому доверенному лицу действовать от вашего имени и выполнять необходимые юридические действия. Доверенность позволяет представителю:
- Подписывать предварительные договоры и договор купли-продажи.
- Вести переговоры с продавцом или агентом по недвижимости.
- Уплачивать налоги и сборы, связанные с покупкой недвижимости.
- Представлять вас у нотариуса.
- Подключать коммунальные услуги (вода, электричество, газ и т. д.).
- Регулировать регистрационные вопросы в Registro de la propiedad.
Доверенность можно оформить в Испании у испанского нотариуса, или можно оформить доверенность в вашей стране. Если оформляете доверенность у местного нотариуса, она должна быть переведена на испанский язык сертифицированным переводчиком (traduccíon jurado), легализована с помощью апостиля (если ваша страна участвует в Гаагской конвенции).
6. Что будет, если я продам недвижимость в будущем? Какие налоги (например, налог на прирост капитала) я должен буду заплатить?
Если вы решите продать недвижимость в Испании в будущем, вы должны будете уплатить определенные налоги. Они зависят от вашего статуса (резидент или нерезидент), стоимости продажи и разницы между ценой покупки и продажи. Рассмотрим основные налоги.1. Налог на прирост капитала или по-испански impuesto sobre la Renta por ganancia patrimonial. Этот налог уплачивается на разницу между ценой продажи и ценой покупки недвижимости. Для нерезидентов налоговая ставка фиксированная — 19% для граждан ЕС/ЕЭЗ. Для граждан из других стран — 24%. Данный налог рассчитывается от чистого прироста капитала (вычитаются расходы на покупку, продажу и улучшение недвижимости).
Для резидентов Испании, ставки налога другие. Предусмотрена прогрессивная налоговая ставка ( до 6 000 евро прироста — 19%, от 6 001 до 50 000 евро — 21%, свыше 50 000 евро — 23, свыше 300 000 евро — 27%.
2. Налог на прирост стоимости земли или по-испански plusvalía municipal. Это местный налог, взимаемый за прирост стоимости городской земли. Его сумма зависит от кадастровой стоимости земли и времени владения недвижимостью (чем дольше вы владели, тем выше налог). Ставка устанавливается муниципалитетом, и ставки варьируются в зависимости от региона.3. Если вы нерезидент, покупатель обязан удержать 3% от цены продажи и перечислить их в налоговую службу Испании. Это авансовый платеж налога на прирост капитала.4. Если недвижимость приносила доход (например, от аренды), необходимо подать декларации на оплату подоходного налога.
Соответственно, при продаже недвижимости в Испании нужно учитывать два основных налога: на прирост капитала IRPF/IRNR и местный налог plusvalía municipal. Для нерезидентов покупатель удерживает 3% от суммы сделки в качестве авансового налога. Вы можете минимизировать налоги, воспользовавшись вычетами на расходы. Рекомендуется обратиться к налоговому консультанту для точного расчета налогов.
7. Каковы расходы на регистрацию недвижимости и нотариальные услуги?При покупке недвижимости в Испании придется заплатить за регистрацию недвижимости и нотариальные услуги. Эти расходы зависят от стоимости недвижимости, типа сделки и региона. Приведем пример основных категорий и ориентировочные суммы:
1. В первую очередь, это нотариальные услуги. Нотариус удостоверяет сделку купли-продажи и составляет публичный договор escritura pública. Расходы на нотариуса зависят от стоимости недвижимости, из практики ориентировочно составляют 0,2%–0,5% от цены недвижимости, указанной в договоре. Нотариусы расчитывают их по своей шкале, учитывая факторы, влияющие на стоимость, такие как цена объекта, количество участников сделки один или несколько покупателей/продавцов, наличие ипотеки (если она оформляется, стоимость увеличивается).
2. Во вторую очередь, расходы на регистрацию недвижимости
После нотариального оформления недвижимость должна быть зарегистрирована в registro de la propiedad. Расходы на регистрацию cоставляют 0,1%–0,25% от цены недвижимости. Если есть ипотека, регистрационные расходы увеличиваются.
3. Другие сопутствующие расходы составляют гербовый сбор или Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, кратко – AJD, который оплачивается за регистрацию ипотеки и новых документов в реестре. Ставка зависит от региона, обычно составляет 0,5%–1,5% от стоимости недвижимости. Соответственно, резюме расходов которые мы можем выделить:
- Нотариальные услуги: 0,2%–0,5% от цены недвижимости.
- Регистрация недвижимости: 0,1%–0,25% от цены.
- Гербовый сбор: 0,5%–1,5% от цены (если требуется).
Рекомендуется заложить 2%–3% от стоимости недвижимости на эти расходы. Для точных расчетов и учета всех нюансов обратитесь к нотариусу.
8. - если я инвестирую в Фонд как юридически я защищен от банкроства и каким образом мой доход гарантируется к выплате?При инвестировании в Фонд, ваша юридическая защита от банкротства обеспечивается следующими механизмами, который мы закрепляли в договоре присоединения к фонду:
1. Фонд является отдельным юридическим лицом, что означает, что его обязательства не распространяются на личные активы инвесторов. Ваши риски ограничены размером инвестированного капитала.
2. Фонд подчиняется законодательству Испании, включая SOCIMI и FII, а также регулируется Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), что гарантирует соблюдение инвестиционных стандартов.
3. Средства инвесторов не смешиваются с операционными расходами управляющей компании, а активы фонда остаются защищёнными от её возможных финансовых проблем.
4. Гарантия выплаты доходов может быть предусмотрена в договоре через:
Фиксированный доход, когда фонд обязуется выплачивать установленный процент прибыли.
Прибыль от активов, когда фонд получает доход от аренды или продажи недвижимости, он распределяется среди инвесторов в соответствии с их долей участия.
Облигации или кредитные инструменты, когда, если инвестиции производятся через долговые инструменты (прямые займы или облигации), выплаты обеспечиваются активами фонда.
В случае финансовых трудностей фонда предусмотрены продажа активов и распределение средств среди инвесторов, возможность передачи активов в управление третьим лицам, судебная защита инвесторов в соответствии с законами Испании.
9. - какой пакет документов от юр лица требуется на первичном этапе входа в сделку инвестирования?Для юридического лица, входящего в сделку инвестирования, на первичном этапе мы рекомендуем предоставить следующий пакет документов:
1. Учредительные документы компании, в виде устава, учредительного договора, свидетельства о регистрации компании, свидетельство о налоговой регистрации (аналог испанского CIF/NIF).
2. Документы, подтверждающие полномочия представителя, как например, решение или протокол собрания учредителей о назначении уполномоченного лица. Нотариально заверенная доверенность, если сделку подписывает представитель по доверенности.
3. Идентификационные документы в виде паспорта/идентификационная карта директора или представителя компании.
4. Финансовая документация юр лица (выписка из банковского счета компании, подтверждающая наличие средств для инвестиции), аудиторский отчет или финансовая отчетность (баланс и отчет о прибылях и убытках) за последний год.
5. Документы на подтверждение происхождения средств для соблюдения Anti-Money Laundering Compliance, в виде декларации о происхождении средств или сертификат налоговой резиденции.
6. Наша управляющая компании может запросить дополнительные документы, такие как еонтракты или соглашения с другими инвесторами, другие документы, запрашиваемые регулятором или банками на свое их усмотрение.
Все документы должны быть переведены на испанский язык и, при необходимости, легализованы (апостиль или консульская легализация).
